房子已經有一筆房貸，還想再拿一筆資金出來，不一定只能回原銀行增貸。部分銀行有提供二順位房貸，也就是保留原本第一順位房貸，再用同一間房屋設定第二順位抵押權，銀行二胎房貸就是這個意思。不過銀行二胎跟「房子有沒有價值」從來不是同一件事，銀行審核時會同時看信用、收入、負債、還款能力，還有房屋剩下多少擔保空間，所以同樣一間房子，有人核准、有人被退件，差別往往不在房價，而在人的條件。
哪些銀行有承作銀行二胎？
目前仍有部分銀行提供二順位房貸，例如玉山、國泰世華、台新等，實際承不承作、利率、額度跟年限，還是要看各銀行當時的方案跟個人授信條件而定。所以比起「哪一家額度最高」，更值得先確認的是自己的條件到不到得了門檻，畢竟銀行公告的最高額度，不代表每個人都拿得到。
銀行二胎主要看哪些條件？
銀行審核二胎房貸時，說到底就是看房屋還有多少空間，以及申請人有沒有穩定的還款能力，信用紀錄、收入證明、現有負債這幾項會一起被列入評估，而且因為銀行二胎排在第二順位，未來真的要處分房屋，第一順位債權會優先受償，銀行承擔的風險本來就比較高，審核自然也會更仔細。這幾項條件實際要準備什麼資料、認定方式怎麼看，之前這篇房屋二胎申請條件有哪些？房屋、收入與三大管道一次看已經整理過，這裡就不重複講。
銀行二胎額度怎麼決定？
很多人會先自己算：房價減掉第一順位房貸餘額，就是可以辦二胎的金額，但銀行實際上不會這麼直接算。銀行會先做自己的鑑價，再依內部可接受的貸款成數、第一順位貸款、抵押設定，還有申請人的信用跟還款能力，一起決定最後額度，所以最常見的兩種落差是：房屋明明還有殘值，但收入或負債撐不起那麼高的貸款；或者收入條件很不錯，但第一順位房貸太高，房屋剩餘的擔保空間本來就不夠，這兩種都可能讓最後核准的金額，比原本以為的少一截。
銀行二胎最常因為什麼被退件？
信用狀況異常是最常見的退件原因之一，如果聯徵上有近期遲繳或信用紀錄不穩定，銀行會認為既有貸款都已經出現還款狀況，再加一筆第二順位，風險自然更高。負債比過高也很常見，房子看起來明明還有空間，但每個月已經要負擔房貸、信貸、卡費跟其他貸款，銀行評估後可能覺得整體負擔已經太重，不願意再往上加。另外收入不足或難以認列也是常見狀況，有些人實際上有收入，但沒有固定薪轉，或者所得資料跟實際收入差距太大，問題不一定是「還不起」，而是銀行沒辦法用現有資料證明還款能力足夠。最後是房屋殘值不足，如果第一順位房貸還很高，或鑑價結果比預期低，第二順位能用的空間自然就會縮小，老屋、小坪數、特殊物件或市場性較弱的區域，鑑價通常也會比較保守。
銀行二胎、原銀行增貸與轉貸差在哪？
如果目前房貸繳款正常，原銀行也還願意提供額度，通常可以先問原銀行增貸，直接在原有第一順位房貸上加額度，不用另外多一個第二順位。轉貸則是把第一順位房貸整筆搬到另一間銀行，重新談條件跟額度。銀行二胎不一樣，是原本第一順位不動，另外新增一個第二順位。一般來說，如果增貸或轉貸就能拿到需要的資金，通常會優先於二胎，主要還是資金成本考量，所以銀行二胎並不是「有房就直接辦」，而是原銀行增貸不足、轉貸不適合的情況下，才會進一步評估二順位房貸。
銀行二胎沒過，下一步怎麼辦？
銀行二胎沒核准，換一家不見得就會過。聯徵有異常，其他銀行一樣看得到；收入不足，換家銀行照樣可能卡在所得認列這一關；負債比太高，得先處理現有的月付壓力；真的是房屋殘值不夠，那更不是換家銀行能解決的事。
所以退件之後，第一件事不是急著再送一次件，而是先搞清楚，到底是「人」的條件不夠，還是「房」的空間不夠。原因拆開來看，才知道接下來該補資料、調整金額，還是換個方向想。
如果已經問過銀行，卻不知道到底卡在哪一關，MUSE地產可以先陪你把房屋現值、第一順位房貸餘額、現有負債、收入跟實際資金需求一次盤點清楚，銀行這條路還有機會，就先往銀行的方向談；真的不符合銀行條件，也不會劈頭就叫你考慮民間二胎，而是照實際狀況，一步一步幫你排出真正適合的方案。