房屋有違建，民間二胎怎麼評估？
房屋有違建可以貸款嗎？答案是有機會，但先講清楚：增建、頂樓加蓋、陽台外推這些多出來的空間，並不會因為使用起來比較大，就被算進民間二胎的房屋價值裡。評估時還是以權狀登記的土地跟合法建物為主，只要扣掉違建之後，房屋本身還有足夠價值，就不會因為多蓋了一塊就直接被打回票。很多人看到房屋有違建就自己嚇自己，其實民間二胎不是把實際使用坪數整包拿來算，也不是看到增建就直接不做，真正會確認的是權狀登記多少坪、土地跟合法建物值多少、第一順位房貸還剩多少、房屋目前有沒有其他設定，還有增建會不會影響結構或後續處分。舉個例子，權狀是30坪，後面自己再加蓋8坪，評估時不會傻傻用38坪去算，還是回到權狀登記的30坪跟土地條件為準，所以增建不會幫你加額度，但也不代表整間房子就沒資格貸款了。
哪些增建通常還能先評估？
常見的像頂樓鐵皮加蓋、透天後面自己加蓋、陽台外推、一樓多搭一塊鐵皮空間，或是車庫、儲藏室這類增建，只要房屋原本權狀正常，合法部分本身有價值，通常都能先問問看。真正容易卡關的，是權狀面積小得可憐，房子大部分能用的空間其實都是沒登記的增建，因為這些不能算進主要價值，扣掉之後可能就沒什麼二胎空間了。
有違建會影響可貸額度嗎？
會，但不是整間房子打折，而是增建那部分不列入計算而已。比方屋主覺得房子實際能用45坪，但權狀只有28坪，民間二胎還是照權狀、土地價值跟合法建物去算，不會因為多出17坪違建就多借你一點。可貸空間終究是房屋合法價值扣掉第一順位房貸跟既有設定後剩下的部分，所以合法的那塊本身夠值錢，有違建照樣有機會做；但如果房子大部分價值都靠違建撐著，能評估的額度自然就有限。
已經被查報的違建還能貸嗎？
還是可以先評估，重點看有沒有收到拆除通知，還有拆掉之後會不會影響房屋主要結構跟使用。如果只是外加的鐵皮空間，拆掉後合法建物照樣完整，影響通常不大；但如果增建跟本體房屋已經黏在一起，或牽涉到結構安全、逃生動線跟未來處分，評估就會保守一點。
詢問前手邊先準備土地跟建物權狀、房屋地址、現況照片、第一順位房貸餘額、增建的位置跟大概坪數，還有有沒有收到查報或拆除通知，資料越齊全，評估越快。
MUSE地產看違建案件，會先照權狀跟合法建物老實評估，不會把增建坪數灌水進房屋價值，更不會光看到鐵皮加蓋就直接拒絕——很多人自己在家算半天覺得沒機會，一問才發現合法部分早就夠用了，與其自己猜，不如直接把權狀跟現況照片拿來，讓我們免費幫你算清楚房子到底還有多少空間，比在網路上爬文猜半天實在多了。