地上權房屋可以貸款嗎？
地上權房屋可以貸款嗎？先分清楚你問的是哪個階段：買房當下辦房貸，還是已經買了想再拿房子辦增貸或二胎。新建地上權住宅賣的時候，建商通常會事先談好配合銀行，所以購屋人多半還能申請房貸，只是銀行對地上權剩餘年限、契約內容跟未來好不好轉賣，會看得比一般房子更緊，貸款成數、年限也常常比較保守。但如果房子已經買了一段時間，現在想拿來辦房屋二胎，答案可能會讓你有點意外：房子明明有市價、也有人住，卻不代表適合拿來做後順位抵押。
為什麼地上權房屋有價，二胎還是很難做？
一般房子是土地加合法建物一起算，地上權住宅不一樣，屋主通常沒有土地所有權，只是在約定期間內使用這塊地。所以房子雖然有市價，價值卻被三件事卡住：地上權還剩幾年、契約能不能移轉或再設定、到期後房子跟土地怎麼處理。剩餘年限越短，將來願意接手的人越少，資金方要處分擔保品自然更頭痛。更關鍵的是，部分市場上的地上權住宅，基地屬於國有非公用土地，這類案件除了地上權本身的年限與契約限制，設定抵押時還要受國產署契約約定，依契約範本規定，地上權人要設定抵押須先取得國產署書面同意，而且能當抵押權人的對象基本上限於銀行、信用合作社、保險公司、農會信用部及漁會信用部，一般民間私人、代書或非金融業公司都不在這個範圍內。不是所有地上權住宅都歸國產署管理，但只要是這一類，房子有價，也不等於後順位一定有安全的處分空間。
有建物權狀就能辦民間二胎嗎？
不一定，還要分兩種：一種是屋主同時有建物所有權跟地上權，另一種只是買了一定年限的使用權，建物所有權可能還在建商或其他人名下。前者至少有東西可以檢查，後者連完整建物所有權都沒有，貸款、轉賣自然更受限。就算手上有權狀，也不能看到「有權狀」就當一般住宅算，還是要先確認這塊地是不是國有非公用土地、地上權能不能設定抵押、剩餘年限、地租繳得正不正常，如果是受國產署契約約束的案件，能設定抵押的對象範圍也很有限。以MUSE地產的評估來說，地上權房屋基本上不承作民間二胎，不是覺得房子沒價值，而是缺土地所有權、又卡著年限跟契約限制，真的不適合做後順位抵押。
原本銀行貸得到，為什麼現在不能再辦二胎？
這是地上權屋主最容易搞混的地方。當初買房能貸到，是因為建商配合的銀行在房子剛完工、地上權年限最長的時候承作，跟現在想加一筆後順位貸款，完全是兩回事。年限縮短了、原房貸還有餘額，新的資金方又只能排第二順位，風險早就不一樣了。所以「以前貸得到」只能證明當時那家銀行願意做，不能拿來推論現在還有二胎空間。
缺資金的話，比較實際的做法是先回頭問原本承作的銀行，因為他們最清楚你的地上權契約、建案條件跟還款紀錄，如果房貸已經繳一陣子、收入也穩定，說不定還能評估原銀行增貸或其他信用方案。
想先搞清楚自己的房子屬於哪一種、還有沒有其他資金方向可以問，直接把權狀跟地上權契約帶來讓MUSE地產免費初步查看最快，不會因為我們不承作就打發你，該講的限制跟其他可能性，都會老實跟你說清楚，讓你心裡起碼有個底。